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浅析“营改增”后对房地产业的税收影响

发布时间:2016年08月29日
信息来源: 市局三分局
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  营改增”是我国确保积极财政政策更加有效、着力推进结构性改革尤其是供给侧结构性改革的重点举措。在2016年政府工作报告中提出的第一项改革措施,就是全面实施营改增,即从51日起将试点范围扩大到建筑业、房地产业等行业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保行业税负只减不增。我国全面实施扩大增值税征收范围的政策,完成了二十年来规模最大、最漫长的一次税制改革。这次改革与政治和经济都有着密切的关系。有关方面预计此举今年可能会使政府的税收收入减少5000亿元。

  从房地产行业来看,此次“营改增试点主要在二手房交易、房地产企业开发以及不动产抵税等环节带来影响。现行税制涉及房地产行业的有14个税种,主要包括营业税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等。房地产行业涉及的产业链很长,因此营改增对房地产企业税收的影响较为深远。

  一、“营改增”对房地产业的影响

  ()“营改增”对房地产业的积极影响

  1、不动产抵扣加速更新改造

  “营改增”之后,由于企业新建或是购买厂房,以及厂房修缮、道路绿化等花费都可以作为进项税抵扣,这有助于加速各个行业企业投资改造的步伐。例如,某企业购入价值1000万元的房屋用来出租,则进项税额为99万元(1000/1+11%×11%=99),而年租金100万元,其销项税额为9.9万元。这也就意味着,如无其他进销业务发生,该企业10年内都不需要缴纳增值税,企业将更愿意增加不动产方面的投入。

  2、商业地产购买需求被激发

  房地产纳入营改增范围另一个重大利好是对商业地产。营改增将有利于促进商业地产的去库存。根据政策规定,2016年51日后,增值税一般纳税人取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及201651日后发生的不动产在建工程,其取得的进项税额分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。由于企业购买不动产可以按照固定资产来进行会计核算,这将激发自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求。去年全国商业地产的交易量达到2560亿元,创下历史新高;国内企业占到八成的比例,外资占两成。目前国内约有15万家国有企业,这其中有相当一部分是租赁写字楼来办公的,由于金融和服务企业也被纳入营改增范围,这可能会引起包括保险公司在内的大量中国金融机构由租改购的效应,保险公司有望成为国内外投资市场的最大买家之一。

  3、土地抵扣可增加获利空间

  在房地产开发成本中,土地出让金一般占整个成本的30%到40%,是开发成本中最大的一块。“营改增”后,土地可被视为抵扣项目,这将有利于开发商减轻缴税负担。例如:某楼盘房价每平米1万元,土地成本每平米0.5万元,增值税销项税额为(1-0.5/1.11*11%=0.05万元,不考虑其他任何抵扣,这家企业的税负已经降到了5%,与营业税环境下持平。加上其他抵扣,该房地产企业有望减税。当然,如果土地成本的比重很低,而相应的抵扣又不足的情况下,房产企业的税负还是较重的。

  4、改善房地产企业现金流

  营业税下,房地产企业应将预售营业款按照5%的税率预缴税,而“营改增”之后,只需按3%的比例预缴增值税,这一改变减轻了地产企业的资金压力,有利于提高房地产企业的现金流通率。对于现金回报率较高的企业来说,利润的上升空间会更大。

  5、二手房税负略有下降

  二手房销售由于价内税与价外税计税依据的不同,税负将略有下降。比如,购买不足2年的住房以100万元销售,按原营业税政策应纳税为:100万元×5%=5万元。而增值税是价外税,其计税依据需调整为不含税收入,应纳税为:100万元/1+5%×5%=4.76万元,相比少交2400元。

  (二)“营改增”对房地产业的其他影响

  1、税负增减无法定论

  “营改增”之前,房地产业是按销售额的5%征收营业税。按财政部公布的信息,“营改增”铺开试点后,房地产业将按销项与进项的差额,按11%的增值税税率来缴税。

  从税率来看,增值税税率看上去比营业税税率有所提高;但营业税是按营业额全额征收,而增值税是按差额来征收的。这其中的关键,在于获得进项的抵扣。有预计数据显示,实施“营改增”后,房地产全行业税负有望从3960亿元(营业税)减少至3340亿元(增值税),下降幅度约为15%

  然而从实际情况来看,房地产行业涉及诸多采购和产业链条,有一些项目环节暂未形成规范的闭环。如果一些材料供应商不能提供增值税发票,房企便无法将这一项目作为抵扣。具体企业税负是增是减主要取决进项比。

税种

销售回款

销售收入

支付价款

销售成本

缴纳税金

利润

营业税

100

100

80

80

5

15

增值税

100

100/1+11%)=90.09

80

75.0980-进项税4.91

5=9.91-4.91

15

  如上表中假设成本费用占销售比为80%,如果取得进项比(进项税/成本费用)为6.14%[4.91/80],营改增前后税负相同。如果进项比大于6.14%,营改增后税负下降,利润增加。如果进项比小于6.14%,营改增后税负上升,利润减少。

  当然“营改增”试点刚刚开始,由于在新的税收体系下还没有经历过一个完全的结转周期,所以税负是增是减还无法定论。

  2、倒逼房地产行业进一步优胜劣汰

  “营改增”之后,伴随着房地产公司的招标采购模式及成本核算方法发生改变,公司的成本管控也面临不少挑战。这会倒逼行业进一步优胜劣汰。一些能从正规渠道取得合规票据的、内部管理完善的房地产开发企业最终税负将会降低,利润增加的同时企业规模也会壮大。而另一些规模较小、没有健全完善的管理机制的房地产企业将可能被挤出市场。

  3、过渡政策的影响尚不明确

  考虑到现实操作中房产企业可能存在的一些困难,政府铺开试点营改增中设置了一定时间的缓冲期。在财政部关于房地产适用税率所规定的要点中,明确在今年4月30日及该日前取得的房地产项目,仍适用于5%的增值税征收率。而在51日后取得的房地产项目,企业可分两年抵扣其进项税额。其中,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%

  另外,对建筑企业来说,一般纳税人按销项减进项的方法计税。但文件给了建筑业企业很大的简易征收选择权,即有甲供材料的工程、清包工方式的工程,都可以选择按3%简易征收。这是本次营改增对建筑业最大的利好,但作为下游的房地产业面临的未知因素就增加了。

  二、对房地产企业管理的建议

  (一)注重工程预算工作

  营业税环境下,房地产企业预算部门对税费的预算非常简便、直接。“营改增”后,由于在预算时并不能确定何种材料能取得增值税专用发票,企业的税负存在不确定性。今后的预算工作将变得更为复杂,对企业财务人员也提出了更高要求。

  (二)关注不同发票的抵扣问题

  “营改增”之后,施工企业对开发企业开具的是增值税发票,这两方都想取得可抵扣的进项材料发票(尤其是税率为17%的材料发票)。在增值税环境下,甲供材料的多或少,将直接影响施工企业和开发企业的增值税税负水平。根据这次的政策,一旦有甲供材施工单位即可选择简易征收。而在建筑成本中,主要能获得的抵扣发票为钢材、砼等材料发票。开发企业与施工企业今后在甲供、税负承担等问题长期博弈。另外,开发企业在采购材料时,还要注意含税与不含税,专用发票与普通发票的区别。

  (三)重视发票的合法取得

  “虚开增值税专用发票罪”涉及刑事责任。虚开税额1万元起刑,100万元可判无期徒刑。房地产业、建筑业的经营者和财务人员可能习惯性的利用“发票避税法”,在所得税高企时虚开发票冲抵成本,达到避税目的。而“营改增”之前即使被查处也是以行政处罚为主。“营改增”后,企业的财务人员应该绷紧这根弦。

  三、对“营改增”后税收征管的建议

  (一)加强房地产行业风险防控

  积极探索房地产行业在新的税收体系下的经营模式和特点,找准行业管理新风险点,按照风险管理等级,开展风险核查、纳税评估或税务稽查,重点防范其虚开增值税专用发票、骗取出口退税等风险;加强数据的分析和应用,与纳税人申报信息比对,查找涉税疑点,开展风险核查,提高纳税人税法遵从度。

  (二)开展反避税工作

  深入研究“营改增”政策中企业可能利用的政策盲区,有重点、有针对性地对企业经营的相关环节和财务处理可能运用的手段进行风险监控,提高反避税工作的成效。

  (三)加强国、地税协作

  建立健全联席会议制度、信息交换制度等管理机制,确保纳税人在税务登记、税款核定、税款比对等方面的信息共享;建立规范的税款代征代缴工作制度,明确委托代征的权利、义务及法律责任,确保不产生管理盲区,堵塞税收征管漏洞;积极搭建国税与地税信息交换平台,全面实现信息共享,充分利用信息技术监控税源,提高“营改增”后续控管能力,用科学、规范的管理方式实现共同管理、共同进步,合作双赢。

  (四)开展政策宣传辅导

  筛选重点企业、高风险企业作为纳税辅导、咨询、培训和宣传重点,及时宣传税收政策。特别是专用发票开具规定,通过正反案例的警示教育作用,进一步增强其税法遵从意识,减少涉税违法行为。(徐扬)


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