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房地产市场供给侧管理的动因与对策分析
————以常州市高新区房地产市场数据为例

发布时间:2016年11月01日
信息来源: 市局三分局
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  在2015年1110日召开的中央财经领导小组第十一次会议上,习近平总书记提出了“供给侧结构性改革” 的概念,他指出:“在适当的扩大总需求的时候,要加强对供给侧结构性的改革,提高工作效率和供给关系,增强经济持续增长动力”。会议同时部署了供给侧改革的四项措施,其中之一是关于房地产改革的,习近平总书记指出,要化解房地产库存,促进房地产的持续发展。这是十八大以来习近平总书记第一次明确提到房地产。供给侧可以看成中国经济的生产能力的一个飞跃,供给侧结构性改革主要目的是经济结构的升级。供给侧改革和经济的转型升级是一整个的体系,在过去的几十年,中国生产产品正处于一个从低端产品向高端产品发展过程,这是一个繁琐而巨大的工程,其中的核心是经济的转型升级。同时工作重点的转变,从政府投入货币刺激消费转变成了通过鼓励消费的经济政策来扩大内需。而房地产去库存作为供给侧改革中的关键一环,是不可缺少的, 它简要的意思就是利用各种手段减少大量的库存(尚未卖出去 )商品房。

  本文以常州市高新区房地产市场数据为例,对当前为什么要去房地产市场进行供给侧改革,怎样对房地产进行供给侧管理形成一些思考和认识。

  一、常州市高新区房地产市场现状

  常州国家高新技术产业开发区是1992年经国务院批准最早成立的52个国家级高新区之一。建区以来,商品住宅总开发面积1841.63万平方米,153180套;安置住宅开发共1143.49万平方米,111000套;已出让未开发项目土地面积36.47万平方米,按照2.2的容积率换算成建筑面积为80.23万平方米,以120m²/套计算,可以开发商品6686套。

  (一)商品住宅库存量增大。2010年以来,该区商品住宅供销比逐年增加,尤其是20122013年一方面预售商品住宅集中上市,另一方面受房地产市场紧缩政策影响,商品住宅销量下降,库存量增大。通过近两年严格控制经营性土地的供应,2014年我区商品住宅供销比回归理性,但库存压力仍然严峻。根据以上统计数据显示我区近两年内将新增住宅644.53万平方米,58884套。其中商品住宅354.71万平方米,29887套。加上2014年底商品住宅库存量232.94万平方米,20076套。实际全区商品住宅库存量232.94万平方米,20076套。实际全区商品住宅库存量877.47万平方米,78960套。如果按照2010-2014年商品住宅年均销售面积150.80万平方米计算,去库存需要5.8年。

  (二)农村自建房减少。该区下辖6个乡镇,3个街道中,随着加快推进城镇化和城乡一体化规划建设,大量的拆迁征收安置,使农业人口大量向城镇转移,农村自建房大量减少。目前该区农业户口家庭约为73357户。按理念拆迁安置平均面积300m²/户计算,自建房面积约2200.71万平方米。

  (三)住宅市场逐年饱和。当前全区户籍人口约48.63万人,比上年末增长1.9%,常住人口62.24万人,按2014年人口自然增长率从3.83‰计算,年增长2384人。该区目前已经开发住宅(包括安置房)2420.79万平方米,按照人均35平方米计算(《中国统计年鉴》2012年我国城市人均住宅面积为32.9平方米),该区实际住宅需求量为2078.4万平方米。按照年增长2384人计算,每年住宅实际需求为8.34万平方米。而现在年均开发住宅楼167.65万平方米,远远超出实际需求。其中还不包括农村自建房屋面积。

  (四)销售均价下降明显。2010年-2013年,该区商品房成交均价逐年上升。2014年后,开发企业在房地产信贷紧缩和市场滞销的双重压力下,资金面明显吃紧。大幅降价促销,成交均价下降明显。2015年,该区商品成交均价为6053.3/平方米,其中商品住宅成交均价为5931.21/平方米。

  二、房地产市场供给侧管理的动因分析

  分析房地产市场供给侧管理的动因,首先要了解房地产市场存在的三个基础要素:一是供给侧的要素。土地、建筑商、房屋、房地产销售商、中介机构、银行、金融机构、目前的库存等,供给侧以房屋为主体衍生出许多要素及相关者,研究供给侧,这些要素都要考虑;二是需求侧的要素,居民、企业、事业单位、非盈利机构、资金等,研究供给侧,同样要考虑与之相伴相生的需求侧的要素;三是中介要素。房屋置业担保公司、建筑设计机构、担保公司融资公司、房屋中介、银行、金融机构。中介要素促进供给与需求双方的合作、交易;四是监督管理要素。国土资源部(部、局)、建设局、建筑商主管部门、物价管理部门、住建委、质量监督与安全监督管理部门、住房公积金管理中心等,这些部门站在政府层面,对房地产市场进行适时适当的调控。总而言之,房地产市场是一个复杂的多主体、多要素市场,结合该区当前房地产市场存在问题,目前我国对房地产市场开展供给侧改革的动因可以归纳为四个方面:

  (一)维持经济持续稳定发展

  房地产市场在国民经济中占据非常重要的位置。有的城市甚至把房地产业当作本市的支柱产业,因为房地产业在支撑经济高速发展时,带动了建筑业、钢铁产业、装修产业、水泥、地砖瓷砖等产业的发展,还带动了大量的就业,特别是农村劳动力大军在建筑业中获得了经济收入。房地产业在整个国民经济中的重要性可以通过许多经济指标来进行衡量,如占GDP总量的比例、带动就业的人数、带动其他产业的效应等。所以要维持整个国民经济的平稳持续发展,必须关注房地产市场的健康发展,而近年来我国房地产市场,呈现出“价格下降,成交量下降”的“双降”态势,房地产商 “跑路”的现象也时有发生,不良贷款居高不下。在这种局势下研究房地产市场的供给侧显然十分必要。

  (二) 化解房地产库存过高的窘境

  2010年后,我国房地产业存量逐年增大。据国家统计局数据,我国商品房待售面积自2011年来一直在不断增长,近5年房地产的供需乖离现象越来越严重。要想修正这种现象,必须想办法化解我国房地产市场的高库存。同时随着生活水平提高,人们对住房的需求也快速升级,国内的房地产商还仅满足于提供可以安身之处的房屋的低端供给思维,导致供给结构与需求结构失衡,大量的粗制滥造低质量房屋不能及时消化,房地产市场的僵尸企业、跑路企业逐渐增多,资源错配现象突出,基于此,国家在四项措施中提出了 “化解房地产库存”。

  (三) 推进我国城镇化建设进程的需要

  城镇化建设的进程和房地产业市场的发展是相互影响、 相互促进的。一方面,房地产市场在我国城镇化建设进程中发挥重要的支持作用;另一方面,城镇化又带动了房地产市场的发展。城镇化会带动房地产市场的发展,房地产市场的发展又为城镇化建设提供了物质基础和保障。所以国家从战略高度提出推进城镇化建设,就必须解决好房地产市场的供给侧问题,以更好地满足城镇化的需求。

    (四) 满足人们对房地产市场的新需求

  研究房地产市场的供给侧动因,还可以从人们对房地产市场的新需求来分析。随着生活水平的提高,人们对文化、旅游,养老、娱乐、美食等都提出了更高的要求,这些要求最终都可能反映在房屋的需求上。比如,根据文化需求,会要求文化展示、表演、交流的场地,相应地衍生出对文化地产的需求。对旅游的需求,会要求旅游景点打造得更有特色更加美观,有方便快捷便宜的餐饮住宿,自然会产生旅游地产的概念。随着我国进入老龄化时代,人们对养老也有了新需求,反映在房地产市场上就出现了养老地产等。

  三、房地产市场供给侧管理的意见与建议

  (一)严控土地供应,打造新兴业态

  房地产市场供给侧的结构性改革,在源头上要控制土地的供应。2014年国土资源部《节约集约利用土地规定》和江苏省委、省政府《关于全面推进节约集约用地的意见》精神,要求严格控制经营性土地供应,尤其是商住类经营性用地,减少土地供应数量。已出让但暂不具备开发条件的地块,建设单位可向国土部门申请变更地块开竣工时间。所以,房地产市场的供给侧结构性改革,可以从三个方面入手:一是从严土地的供应,充分利用资源。土地是稀有资源,是使用价值创造的源泉,特别是农村及城市周边的耕地不能轻易转化为房地产用地,即使是城市用地,也要发挥土地资源的最大效用。二是顺应市场对资源配置的基础性作用,引导房地产企业或建筑企业优化、重组、转型或退出,激活休克企业或清理僵尸企业。三是弱化对土地财政的依存,积极开拓地方政府新的财税、融资渠道。通过“大众创业,万众创新”、大力支持新业态发展,同时服务业发展要及时跟上,其他产业要更新升级来增强城市发展后劲,同时为政府开拓新的财税来源,进而减少对房地产的路径依赖。

  (二)调整安置政策,拓宽安置渠道。

  一是制定相应政策,收储周边现有商品住宅作安置房源,保障集体土地上拆迁对象尽快落实安置;二是引导鼓励集体土地货币化拆迁安置,鼓励集体土地上拆迁对象以拆迁补偿款,根据自身实际需求购买周边现有商品房;三是回购集体土地拆迁安置户的多余安置房源进行拆迁安置;在回购拆迁安置指标的基础上,回购近几年拆迁安置后的空余房源作为安置房源再次安置。

  (三)加大监管力度,规范市场秩序。

  一是加大市场监督力度。严厉查处违法违规用地、囤地、炒地行为,加大对捂盘惜售、土地闲置、囤地房源、散布虚假信息、哄抬房价、价格欺诈等扰乱市场秩序、违法违规行为的打击力度;二是加强商品房预售监管。在商品房开发项目预售前,对项目进行社会稳定风险评估并出具评估意见和建议。同时强化信息公开,及时将批准的预售信息、可售楼盘、房源、价格及违法违规行为的查处情况向社会公布;强化商品房买卖合同管理,查处签订虚假商品住房买卖合同、进行虚假交易行为;加强预售资金的监管,严防资金抽逃、欠薪等事件发生;三是完善信用档案体系建设,如发现房地产开发企业有信誉差、违规违法等行为,计入企业信用档案体系,及时通报相关部门,并定期向社会公布。

  (四)注重科学规划,打造精品城市

  供给侧结构性改革的重点是调结构、转方式 促增长。供给侧结构性的改革,可以着眼于新的消费理念,形成房地产市场的新业态。根据上面的动因分析,可以发展养老地产,文化地产、旅游地产、娱乐地产、餐饮地产等。譬如可以依托城市深厚的文化底蕴,开拓文化地产市场。旅游地产是结合旅游景点,打造高品质的旅游景区,通过特色地产,做大做强旅游业,达到双赢的目的。

  (五)提高监管力度,打造精品楼盘

  着力建设高品质楼盘,提升城市品位。一是严把规划设计关,引导开发企业更新开发理念,落实配套设施设计和建设,开发建设环境优美、户型合理、设施齐全、智能宜居的绿色住宅; 二是严把竣工验收关,严格按规划设计要求验收,合格的才能交付使用;三是进一步引进优质企业参与房地产开发建设,在发挥品牌房企吸引力的同时,将品牌效应集聚化、放大化,提高商品房开发品质,提升产品认知度,提高城市对外影响力。(周晨)


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